こんにちは、借金トラブル１１９です。
そもそも自宅やマンションなどの不動産を所有している場合に債務整理が出来るのでしょうか？結論から申し上げますと債務整理は可能です。ただし、ご自身の自宅やマンションを手放してもいいのか？また手放したくないのかで債務整理の方向性も変わってきます。
また、手放すことを前提にしても自宅やマンションを手放すタイミングによってメリットやデメリットがあります。
今回のブログでは、債務整理をする時に自宅やマンションを売却する場合のお勧めのタイミングについてわかりやすく解説いたします。
今回の記事は、借金で悩んでいる方にはとても役に立つ内容ですので、ぜひ最後までお読みください。
目次
競売と比較した自宅を任意売却するメリットをわかりやすく解説します！
自宅やマンションなどの不動産をお持ちの方が借金の返済が厳しくなると、まず検討しなければならないのが、ご自身が所有する自宅やマンションをどうしたいかということです。ご自身の自宅やマンションを手放したくないのか、手放してもいいかということで検討する手続きが変わってきます。
すでに住宅ローンを完済しているようなケースでお手元に自宅やマンションを残したいのであれば任意整理で解決する必要がありますし、まだ住宅ローンが残っているケースでお手元に自宅やマンションを残したいのであれば個人再生が最適な解決方法になります。
今回のコラムでは、ご自身が所有する自宅やマンションを手放す場合の債務整理についてわかりやすく解説いたします。
競売と任意売却のそれぞれの特徴を解説します。
借金の返済が難しくなって債務整理を検討するに当たって、ご自身が所有する自宅やマンションを処分する方法には「競売」と「任意売却」という２つの手続きがあります。
競売について
競売という言葉はたまに耳にすることがあると思いますが、裁判所を通しておこなう不動産を処分する手続きです。
競売になると、裁判所から調査命令を受けた執行官と不動産鑑定士が物件の調査を行います。その後、競売する物件の情報を公開して買い手が見つかるのを待つことになります。なお、競売については一般的な売買とは異なり現状引き渡し的なことから買い手側の保証が不十分なことが多くあります。そのために競売物件の販売価格は一般の不動産の売却と比べて、かなり大きく不動産の価格が下がるという大きなデメリットがあります。
任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンの返済を滞納した場合に債権者である銀行と話し合いをして解決する手続きです。任意売却では、通常の不動産の売却と異なり債権者である銀行が同意してくれないとご自身の不動産を売却することができません。
銀行などの金融機関は、住宅ローンが返済されなかった場合に備えて「抵当権」をその不動産に設定します。抵当権の付いたままの物件には買い手がつかないため抵当権が付いた状態で売却することができません。
通常の不動産の売却は、残っている住宅ローンの残債を全額返済してから売却いたします。また、返済する資金が手元にない場合は、ローン残額より高い金額で不動産を売却して、その中から住宅ローンの残債を精算するケースも多くあります。
しかし、住宅ローンの残額より低い金額でしか不動産が売却できない場合は、売却する代金との差額を現金で準備して返済する必要がありますが現実的ではありません。実際には「任意売却」をおこない解決するケースがほとんどです。
つまり、任意売却とは「住宅ローンをすべて返済できなくても抵当権を外すことができる方法」になります。
任意売却と競売との違いについて解説します。
競売は裁判所が入り強制的に不動産の売却を行います。また競売の手続きはご自身でコントロールすることはできませんが、任意売却では裁判所が入らないため、ご自身の判断で自宅やマンションを売却することができます。任意売却では一般的な不動産仲介による自宅やマンションの売却とそれほど変わらない市場価格での売却が可能になります。
ここからは、競売と比較しながら任意売却のメリットを解説いたします。
競売に比べて高く売れる可能性が高いこと。
競売には不動産に関する深い知識が必要になりますので、参加者は不動産会社などのプロが多くなります。そのような事情からも、落札価格は相場よりもかなり低くなることがほとんどです。一方で任意売却に関しては一般に公開して売り出しますので幅広いユーザーから購入希望者を探すことができます。
引っ越し費用を確保できる可能性があります。
任意売却では、債権者との交渉次第では自宅やマンションが売れた代金から引っ越し費用を捻出することが可能なケースがあります。自己破産後に引っ越し費用の支払いがあるとご自身にとって大きな負担になりますので、これも任意売却の大きなメリットになります。
自己破産の手続き費用が用意できる可能性があります。
同じ理由になりますが、任意売却だと自己破産の手続き費用が捻出できる場合があります。これも任意売却のメリットの一つになります。
引き渡しのタイミングを調整できます。
競売の場合は入札されてしまえば、相談の余地なく住んでいる自宅やマンションから退去する時期が決まります。一方で任意売却では買主や債権者との交渉で引き渡しの時期を決めることができます。引っ越し先を探す準備などができるため、気持ちの面での負担を軽減できると思います。
ここまで、任意売却のメリットについて解説してきましたが、任意売却に関しては実際に経験豊富な専門家に相談する必要があります。借金トラブル119には債務整理のスペシャリストだけでなく、住宅ローン問題を解決するプロの共同運営なので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
任意売却で自己破産の負担が軽減できます。
ここまでは競売より任意売却の方が遥かにメリットがあるということを解説してきましたが、ここからは任意売却をおこなうタイミングについて解説いたします。まず、ご自身の負担を減らすという意味では自己破産の手続き前に任意売却しておいた方が有利になります。
自己破産の「管財事件」と「同時廃止」について
自己破産の手続きには「管財事件」と「同時廃止」の２種類があります。
管財事件とは？
管財事件とは、ご自身が価値ある財産を所有している場合に取られる自己破産の手続きのことです。この管財事件では破産管財人が選任されて、自己破産の手続きの中で申立人の財産を処分して債権者に分配する作業をおこないます。
この管財事件にはいくつかのデメリットがありますが、１番大きなデメリットは裁判所に収める費用が高額なことで、一般的な管財事件では、裁判所に収める費用が５０万円程度は必要になります。また、自己破産の手続き期間に限りますが郵送物をチェックされること、引っ越しや海外旅行などが制限されることなどのデメリットがあります。
同時廃止とは？
同時廃止とは、ご自身にめぼしい財産がなく、財産を処分する手続きを省略した少し簡易な手続きになります。同時廃止になるメリットは、何より裁判所に収める費用がほとんどかからないことです。また、管財事件とは異なり同時廃止では郵送物のチェックがありませんし、引っ越しや海外旅行などの制限もありません。
先に不動産を任意売却しておけば同時廃止で済みます。
ここまで解説してきましたが、管財事件はご自身に価値がある財産を所有している場合の自己破産手続きになりますので、基本的にご自身に価値がある財産がなければ同時廃止で済む可能性が高くなります。
ですから、自己破産の手続き前に大きな財産である自宅やマンションを任意売却して財産を処分してしまえば、自己破産の手続きも同時廃止で済む可能性が高くなります。
ただし、任意売却に関する資金の流れなどを明確にしておく必要がありますので、実際に任意売却後に自己破産を考えている方は、経験豊富な専門家に依頼する必要があります。借金トラブル119には債務整理のスペシャリストだけでなく、住宅ローン問題を解決するプロの共同運営なので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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